Az ingatlan hosszú távú befektetés

Tanácsadó irodáinkban napról napra azt tapasztaljuk, hogy egyre többen kérnek tőlünk segítséget pénzügyi döntéseik előtt. Mi ezt örömmel megtesszük, hiszen teljesen pártatlanul, mindennemű értékesítési tevékenység nélkül tudunk ezekről a kérdésekről beszélni ügyfeleinkkel, díjmentesen. Ráadásul a fogyasztóvédelmi problémák jelentős része kiküszöbölhető, ha az ember már a szerződéskötés előtt megpróbál minél több helyről informálódni.

Gyakran elmondjuk, hogy aki magas hozamot (értsd: piaci átlagot jóval meghaladó), tőke és hozamgaranciát ígér, mindezt rövid távon, az jó eséllyel épp most készül csőbe húzni minket. Épp ezért a befektetésekkel, megtakarításokkal kapcsolatos beszélgetések során gyakran felmerül, hogy a hagyományos értelemben vett befektetések (bankbetét, állampapírok, egyéb értékpapírok, nyugdíj célú megtakarítás) mellett milyen lehetőségei vannak azoknak, akik alacsony kockázat mellett, de viszonylag értékelhető “hozam” elérésével szeretnék pénzüket fialtatni.

Az ember azt gondolná, könnyű annak, akinek bőven van pénze, hisz csak azon kell törnie a fejét, mibe fektessen. Ma, amikor történelmi mélységekben vannak a kamatok, a tőzsde sem szárnyal, nem véletlen, hogy egyre többen kacsingatnak az ingatlan, mint befektetési lehetőség felé. Igaz, bármely más befektetéssel szemben nehezebben mobilizálható, ám ha jól választunk, hosszú távú és viszonylag biztos jövedelmezőségre számíthatunk. De milyen szempontokat vegyünk figyelembe, mielőtt döntünk?

Lakás, nyaraló, garázs, üzlethelyiség

Először is érdemes eldönteni milyen típusú ingatlant szeretnénk befektetésként megvenni. Nyilván a keretünktől is függ. Nagyon jó befektetésnek számíthat, ha garázst vagy teremgarázs beálló helyet vásárolunk. Persze csak olyan helyen ahol kevés a parkoló, – például a belváros – vagyis jó eséllyel azonnal bérbe adható. Ráadásul egy garázs még a legfrekventáltabb budapesti helyeken sem kerül többe 5-6 milliónál (sőt, kis szerencsével még 2 millió alatt is találhatunk a célnak megfelelőt), így azok is meg tudják venni, akiknek kevesebb megtakarításuk van. Budapesten a top helyeken – elhelyezkedéstől függően 30-50 ezer forint közötti bérleti díjat lehet egy ilyen helyért elkérni. Amortizáció és rezsi pedig gyakorlatilag nincs – ami egyáltalán nem elhanyagolható szempont. Vidéken főleg megyeszékhelyek belvárosának környékén érdemes hasonlóban gondolkodni.

A legtipikusabb ingatlanbefektetési forma a lakásvásárlás. Ebben az esetben azonban sokkal több szempontot kell végiggondolni a végső döntés előtt. Először is azt kell eldönteni, hogy hol szeretnénk venni. Aki úgy gondolkodik, hogy viszonylag kevés ráfordítással szeretne biztosan, kiszámíthatóan és gyorsan kiadható ingatlant, azoknak az egyetemi városokban – azon belül is az egyetemek környékén érdemes keresgélni. Szóba jöhet többek között Veszprém, Pécs, Szeged vagy Debrecen. Felmerül a kérdés, ha nem egyetemi városokban gondolkodunk, akkor az adott város melyik részén érdemes befektetni lakásba? A környék alapvetően befolyásolja a kiadhatóságot, és az elkérhető a bérleti díj nagyságát.

A következő eldöntendő kérdés, hogy új vagy használt lakást vegyünk. Ha új lakás mellett döntünk, olyan helyen érdemes, ahol nagyobb az értéknövekedési potenciál (pl. egyéb fejlesztések révén várható, hogy “felkapott lesz a környék. Ilyenre példa Budapesten a VIII. kerület tömbrehabilitációs része, vagy a XI. és a XVI. kerület egy-egy körzete, szemben a belvárossal, ahol egyébként is magasabbak az árak és ritka az új építésű projekt). A használt lakásoknál nagyobb hozam érhető el – miután olcsóbban jutunk hozzá – , de nagyobb a kockázat is. Mindenképpen olyan környéken érdemes keresgélni, melyről köztudott hogy a külföldi és a magyar fiatalok körében is népszerű. Ez tipikusan a főváros tágabban értelmezett belvárosi része – például. Ugyanakkor érdemes a panelpiacot is körbejárni. Jó befektetés lehet egy kis vagy közepes méretű, jó közlekedésnél fekvő panellakás megvétele is. A panelek mellett szól, hogy egy felújítás olcsóbban megúszható, az épületben és a lakásban futó vezetékek kevesebb meglepetést tartogatnak és könnyebben cserélhetők, mint egy századfordulós bérházban, ha pedig a társasházban szükségessé válik valamilyen beruházás, annak közösköltség-vonzata sok lakó között oszlik meg, szemben például egy hatlakásos társasházzal. S nem mellesleg csak minimális amortizációval kell számolni.

Hogyan számoljuk a hasznosítást?

A statisztikák szerint az átlagingatlan másfél évente legalább egy hónapot üresen áll, és ha ügynök hozza az új bérlőt, az is elkér egy havi bérleti díjat. Ezért évi 10 hónap bevétel a reális. Azt is figyelembe kell venni, hogy lakásnál sokkal több a költség. Ilyen például az üzemeltetés költsége – tehát, ha tönkremegy mondjuk a vízcsap, a villanykapcsoló vagy csőrepedés okoz komoly kárt. Azzal is számolni kell, hogy átlagosan 10 évente fel kell újítani az ingatlant, s ez sem olcsó móka. Festéssel ennél gyakrabban érdemes számolni, átlagosan 4-5 évente biztosan erre is áldoznunk kell.

Kicsit vagy nagyot?

Ha egy kis – egyszobás téglalakás mellett döntünk, relatíve kevesebbért adható ki, mint egy 1 plusz két félszobás vagy annál nagyobb panellakást mivel azt sokszor úgy veszik ki, hogy több bérlő összeáll, s könnyebben kifizetik a bérleti díjat. Szakértők szerint egy kis lakás kiadása – a karbantartás és a meghirdetés járulékos költségei miatt – akkor érheti meg, ha legalább másfél-két évig bennmarad a bérlő. Havonta négyzetméterenként átlagosan 1000-3000 forintot adható ki egy átlagos lakás attól függően, hogy vidéken vagy a fővárosban, illetve külvárosi panelban vagy belvárosi társasházban található. Az átlagos lakásárakkal számolva a lakásbefektetéssel adózás után elérhető hozamszint 4-8%, ennél magasabb hozamot hoz a rövid távú bérbeadás, de ebben az esetben magasabb a kihasználtság kockázata is. 2016 első felében jellemzően havi 50 és 200 ezer forint közötti összeget fizettek a bérlők országosan. A bérleti díjak a tavalyi év azonos időszakához képest 5-20 százalékkal nőttek, ezen belül Budapesten és néhány nagyvárosban ennél nagyobb mértékben, akár 40 százalékkal emelkedtek egy év alatt. A fővárosban az átlagos bérleti díj 140 ezer forint volt havonta, vidéken 60-70 ezer forintért lehetett lakást kiadni. A bérbevett lakások átlagos alapterülete 60-70 négyzetméter volt, e tekintetben nem volt nagy különbség a főváros és a vidék között, a bérleti díjakban annál inkább: a legdrágább fővárosi kerületekben háromezer forintot is meghaladta a havonta, négyzetméterenként fizetett bérleti díj, míg a vidéki városok panelházaiban csupán 1000 Ft/m2/hó volt az átlagos díj.

Adóvonzat

Nem elhanyagolható kérdés, hogy a lakás bérbeadásból származó jövedelem adóköteles. Ezzel kapcsolatban hasznos információk találhatók a NAV tájékoztatójában, amely ide kattintva nyitható meg.

Jelen ismeretterjesztő írásunkkal sorvezetőt kívántunk nyújtani azok számára, akik megtakarításaikat ingatlan vásárlás és/vagy bérbeadás formájában szeretnék kamatoztatni. A Pénzügyi Tanácsadó Irodahálózat pénzügyi fogyasztóvédelmi tanácsadó szervezet, jelen írásunkkal a pénzügyi tudatosság, a pénzügyi kultúra fejlődését kívánjuk előmozdítani, sem ingatlan közvetítéssel, sem pénzügyi szolgáltatások közvetítésével vagy egyéb értékesítési tevékenységgel nem foglalkozunk, tanácsadásunk díjmentes és pártatlan.